La extensión de la temporada de esquí hasta mediados de octubre abre una ventana adicional para el arriendo turístico en la capital. Pero, ¿cómo saber si un departamento realmente tiene potencial para Airbnb? Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo, entrega las claves para elegir la propiedad, identificando las comunas con mayor potencial y calculando la rentabilidad real de una inversión en renta corta.
La cordillera está entregando una de las mejores noticias de la temporada para el turismo de invierno: Valle Nevado confirmó que mantendrá sus pistas abiertas hasta mediados de octubre mientras La Parva evalúa extender también sus operaciones hasta esa fecha. Valle Nevado recibió más de 160.000 visitantes durante sus primeros 60 días, con una afluencia superior a 3.000 personas diarias y una ocupación hotelera sobre el 95%. La Parva, en tanto, registra más de 2.500 visitantes diarios y proyecta superar los 150.000 esquiadores durante 2026, cerca de 10% más que el año anterior.
Para quienes tienen propiedades en arriendo de corta estadía o están evaluando comprar una, la extensión de la temporada puede traducirse en una oportunidad adicional. Sin embargo, según Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo, hay que entender correctamente dónde está el beneficio.
Más meses de nieve no necesariamente significan más ocupación
Una temporada más larga no necesariamente aumenta la ocupación promedio anual: principalmente permite elevar la tarifa.
«Septiembre y octubre normalmente son meses de transición, de tarifa media. Si la nieve aguanta hasta octubre, estos dos meses pasan a ser temporada alta. Y septiembre ya venía fuerte por Fiestas Patrias. Lo que te queda es julio, agosto, septiembre y octubre corridos con capacidad de cobrar premium en vez de dos meses buenos y dos tibios», plantea.
En un modelo de renta corta, la variable relevante es la combinación entre tarifa y ocupación. «Subir tarifa 25% en dos meses del año, sin invertir un peso adicional, pesa más en el resultado que pelear tres puntos de ocupación todo el año», sostiene.
Pero Barrientos advierte que esta temporada no debe utilizarse como parámetro para proyectar los resultados futuros. «Esta es una temporada excepcional, no una tendencia. Cinco metros de nieve no ocurren todos los años. Si armas tu modelo financiero sobre 2026, estás modelando sobre el mejor caso. Yo modelo al revés: si el negocio no cierra con la ocupación del peor trimestre, no lo compro. La nieve es un upside, no es la tesis», enfatiza.
Las claves para comprar un Airbnb
Para Barrientos, el primer error es comprar el departamento y después decidir si sirve para Airbnb. Primero se define el negocio y luego se elige la propiedad.
1. Revisar el reglamento de copropiedad. Muchos edificios prohíben el uso comercial y el arriendo por días. «Se firma la promesa, se escritura, y recién ahí aparece el problema. Esto se revisa antes, no después», advierte.
2. Asegurar la formalización. El experto recuerda que existe registro obligatorio en Sernatur y que las plataformas están solicitando ese número para mantener activos los anuncios en zonas de alta demanda. Además, en comunas como Las Condes y Providencia se exige patente comercial. «Operar informal expone a multas y a clausura. El que entra hoy pensando en operar por debajo del radar está comprando un problema con fecha», señala.
3. Analizar la competencia del edificio. Una buena comuna no garantiza una buena inversión. «Si el 40% de las unidades ya está en renta corta, no estás compitiendo con hoteles: estás compitiendo con tus vecinos, con el mismo producto, y la única variable que te queda es bajar la tarifa. Eso es exactamente lo que le pasó a Santiago Centro», explica.
4. Priorizar conectividad. Para el turista de nieve recomienda propiedades con Metro a menos de diez minutos caminando, acceso rápido a autopistas, restaurantes y servicios. También es importante que el edificio permita una operación flexible, con conserjería capaz de facilitar check-in a distintas horas.
5. Elegir bien el producto y el precio. Barrientos apunta a departamentos de uno o dos dormitorios y entre 40 y 60 m². Si se busca captar turistas de nieve, el estacionamiento adquiere especial importancia. El amoblado también impacta directamente en la tarifa y las reseñas. «No es decorar bonito: es armar una unidad que rente», afirma.
El precio de entrada, además, debe analizarse en función del ingreso que realmente puede generar la propiedad. «No compras un departamento y después decides ponerlo en Airbnb. Es al revés, y esa inversión de orden es la que separa al que le va bien del que después está preguntando por qué no le rinde», sostiene.
¿Dónde conviene invertir?
Si el único criterio fuera la nieve, Lo Barnechea y Las Condes, especialmente en sus sectores altos, serían las alternativas naturales por su conexión con la ruta hacia Farellones. Sin embargo, Barrientos recomienda mirar la demanda de los 12 meses.
Las Condes: especialmente Apoquindo y El Golf, combina acceso hacia la ruta de la nieve con demanda corporativa, ejecutivos extranjeros y cercanía a clínicas. Permite tarifas más altas y presenta menor estacionalidad, aunque con un ticket de entrada mayor.
Providencia: ofrece un buen equilibrio entre precio y demanda, gracias a Metro, conectividad, restaurantes y una demanda diversificada entre turistas extranjeros, nacionales y viajeros corporativos.
Lo Barnechea: es la más cercana a los centros de esquí y puede alcanzar tarifas muy altas durante la temporada, pero tiene menor demanda el resto del año. «Es un activo de nicho, no un activo de portafolio», resume Barrientos.
Ñuñoa: aparece como una alternativa menos obvia, pero con demanda propia asociada al Estadio Nacional, conciertos, universidades y Plaza Ñuñoa. «No es la elección del esquiador, pero es la que mejor sostiene la ocupación en los meses en que a las otras se les cae», plantea.
¿Y Santiago Centro?
El experto recomienda cautela. Según los datos que maneja, la oferta de propiedades destinadas a renta corta creció 88% en doce meses, mientras la tarifa promedio por noche cayó de $43.100 a $38.500 y la ocupación llegó a 54,4%, bajo el punto de equilibrio.
Sin embargo, las distintas mediciones del mercado muestran resultados muy diferentes. Hay reportes que ubican a Santiago Centro, Providencia y Las Condes sobre el 75% de ocupación, mientras otras mediciones sitúan a Santiago Centro en torno al 54%. Para Barrientos, esto demuestra que los promedios comunales no cuentan toda la historia.
«El operador profesional se lleva 80% de ocupación en el mismo edificio donde el amateur se lleva 40%. No es la comuna la que te da el resultado. Es la operación. La comuna solo te da o te quita margen de error», afirma.
Las dos reglas de oro para medir la rentabilidad
La primera es modelar con el peor trimestre, no con el promedio. «Si el negocio solo cierra a 80% de ocupación y tarifa de temporada alta, no es un negocio. Es una apuesta con un departamento de garantía», advierte.
La segunda es entender que Airbnb no es ingreso pasivo. «La renta corta no es ingreso pasivo. Es un negocio operativo. Tiene check-in, check-out, reseñas, pricing dinámico, limpieza, reposición y problemas a las dos de la mañana. Si no lo vas a operar ni vas a pagar bien para que alguien lo opere, el arriendo tradicional te va a rendir más y te va a costar menos vida», sostiene.
El cálculo de rentabilidad debe considerar el ingreso neto después de las comisiones de la plataforma y descontar gastos comunes, servicios básicos, limpieza, administración —que puede representar entre 15% y 25%—, mantenciones, reposición de muebles y ropa de cama, seguros, impuestos y vacancia.
Barrientos habla desde la experiencia: en cerca de cinco años armó 22 propiedades en Chile, apalancado y con muy poco capital propio, y buena parte de esa cartera pasó o pasa por renta corta. También administra propiedades de terceros bajo este modelo.
La extensión de la temporada de nieve puede ser un atractivo adicional, pero no la razón para comprar. «La renta corta es un upgrade a tu inversión, no un sustituto», concluye el experto.
Fuente: LRM Comunicaciones
